Le DPE est-il obligatoire pour une location ?

Le DPE est obligatoire pour louer tout logement d’habitation en France : location vide, location meublée, bail mobilité. L’obligation commence dès la publication de l’annonce. Depuis le 1er janvier 2022, celle-ci doit afficher l’étiquette énergie, l’étiquette climat et le montant théorique des dépenses d’énergie. Pour les classes F et G, la mention « logement à consommation énergétique excessive » est imposée.

À la signature, le diagnostic de performance énergétique est annexé au contrat de location, au sein du dossier de diagnostic technique (DDT). Il informe le locataire sur la consommation d’énergie du logement et ses émissions de gaz à effet de serre. Le bailleur le fait établir à ses frais par un diagnostiqueur certifié.

Depuis quand le DPE est-il obligatoire pour louer ?

Le DPE ne date pas de la loi Climat et Résilience. Créé pour la vente en novembre 2006, il est exigé pour les contrats de location depuis le 1er juillet 2007. La réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2021 (méthode 3CL, arrêté du 31 mars 2021) l’a rendu opposable, plus fiable et calculé sans recours aux factures.

Quels logements sont exemptés ?

Les exemptions sont limitées et souvent mal comprises :

• les bâtiments indépendants de moins de 50 m² de surface de plancher — une petite construction isolée, par exemple. Attention : un studio ou un appartement de moins de 50 m² situé dans un immeuble reste soumis au DPE ;
• les logements occupés moins de 4 mois par an, cas classique de la location saisonnière (avec une exception récente pour les meublés de tourisme, voir plus bas) ;
• les logements sans système de chauffage autre qu’une cheminée à foyer ouvert, et sans climatisation ;
• les monuments historiques classés ou inscrits ;
• les constructions provisoires (moins de deux ans d’utilisation).

La chambre chez l’habitant est soumise au DPE : c’est le diagnostic du logement entier qui couvre la pièce louée.

Quelle classe DPE permet encore de louer ? Le calendrier des interdictions

Depuis le 1er janvier 2023, un logement dépassant 450 kWh/m²/an d’énergie finale ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail (décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021). Depuis le 1er janvier 2025, c’est toute la classe G qui est concernée : mettre une passoire thermique en location devient progressivement impossible. Le tableau récapitule les seuils et les échéances en métropole.

Le classement repose sur un double seuil : la plus mauvaise des deux performances, énergie ou gaz à effet de serre, détermine la classe. Depuis le 1er juillet 2024, les logements de moins de 40 m² bénéficient de seuils adaptés, moins pénalisants.

Classe G : interdite depuis le 1er janvier 2025

Interdiction location DPE G : elle est en vigueur depuis le 1er janvier 2025 en métropole. Un logement classé G ne respecte plus le critère de décence énergétique. Il ne peut donc plus faire l’objet d’un nouveau contrat de location, ni figurer en annonce sans exposer le bailleur à des recours.

Classe F : interdite au 1er janvier 2028

Les logements F basculeront dans l’interdiction de location au 1er janvier 2028. Compte tenu des délais d’artisans et des votes en copropriété, un bailleur concerné a intérêt à réaliser des travaux dès maintenant, audit énergétique à l’appui.

Classe E : interdite au 1er janvier 2034

Dernière étape du calendrier : les logements E seront interdits à la location au 1er janvier 2034. L’échéance concernera un parc considérable, notamment les immeubles anciens chauffés à l’électricité.

Classe D : aucune interdiction prévue

La classe D n’est visée par aucune échéance. À partir de 2034, elle deviendra de fait le niveau minimal pour signer de nouveaux contrats de location dans l’ancien.

Gel des loyers des passoires

Depuis le 24 août 2022, le gel des loyers frappe les passoires énergétiques classées F et G : aucune révision annuelle en cours de bail, aucune hausse au renouvellement ni entre deux locataires. La règle s’applique aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits, en location nue comme en meublé.

Bail en cours : l’interdiction s’applique-t-elle ?

L’interdiction ne met pas fin au bail en cours : un locataire entré avant le 1er janvier 2025 dans un logement G peut rester, et le bailleur n’a pas à rompre le contrat. Elle joue à la signature d’un nouveau bail et au renouvellement. La reconduction tacite reste une zone discutée juridiquement ; une proposition de loi adoptée par le Sénat en avril 2025, encore en navette, doit clarifier ce point. En attendant, le locataire en place peut invoquer l’indécence énergétique pour exiger une mise en conformité.

Combien de temps un DPE est-il valable pour une location ?

Un DPE est valable 10 ans. Mais cette règle simple cache un piège : les diagnostics réalisés entre 2013 et 2017 ont expiré fin 2022, et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. En pratique, seul un DPE nouvelle méthode, établi après le 1er juillet 2021, peut aujourd’hui accompagner un bail. Un diagnostic d’octobre 2021 reste ainsi utilisable jusqu’en octobre 2031.

Le DPE doit être en cours de validité le jour de la signature du contrat. Le nouveau calcul 2026 ne périme pas les DPE existants, actualisables gratuitement (voir la section réforme).

DPE périmé en cours de bail : faut-il le refaire ?

Non. Aucun texte n’oblige à refaire un DPE qui expire pendant le bail : l’obligation s’apprécie à la signature. Un nouveau diagnostic redevient en revanche indispensable pour relouer, renouveler le bail ou vendre. Le refaire tôt reste judicieux : il conditionne le droit d’augmenter le loyer, gelé pour les classes F et G.

Location sans DPE : sanctions, recours et jurisprudence

Louer sans DPE n’annule pas automatiquement le bail, mais expose le bailleur à trois familles de risques. D’abord l’annonce : l’absence d’étiquette énergie peut coûter une amende administrative de 3 000 € (15 000 € pour une personne morale), sous le contrôle de la DGCCRF.

Ensuite l’information du locataire : un DPE manquant ou non remis engage la responsabilité du bailleur ; le juge peut accorder des dommages et intérêts, voire annuler le bail en cas de dissimulation volontaire.

Enfin la décence : louer un logement G, c’est louer un logement non décent. Le locataire peut alors saisir le juge, qui peut ordonner des travaux, réduire le loyer ou indemniser le préjudice.

S’ajoute un risque méconnu : recourir à un diagnostiqueur non certifié est puni d’une amende de 1 500 €. Les premières décisions de justice, rendues depuis 2023, condamnent déjà des bailleurs à des réductions de loyer ou à des indemnités pour DPE erroné ou logement énergivore. Le contentieux monte en puissance.

Le DPE est opposable

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable au bailleur (réforme issue de la loi ELAN de 2018). Le locataire peut se prévaloir des données du diagnostic : si la classe affichée est fausse, il dispose d’un recours pour obtenir réparation. La limite est claire : l’opposabilité porte sur les données et l’étiquette, pas sur les recommandations de travaux, qui restent indicatives.

Les motifs de dérogation prévus par la loi

Le juge ne peut pas ordonner de travaux d’économie d’énergie dans deux situations (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989). Un : le logement est en copropriété et le bailleur démontre que, malgré ses diligences — travaux votés ou proposés en assemblée générale, travaux réalisés dans ses parties privatives —, la performance exigée reste hors d’atteinte.

Deux : des contraintes architecturales ou patrimoniales s’y opposent, typiquement un refus de la mairie ou de l’architecte des Bâtiments de France pour une isolation par l’extérieur. Ces dérogations n’effacent pas l’indécence du logement : elles neutralisent seulement l’obligation de travaux. La proposition de loi en cours d’examen prévoit d’y ajouter le coût manifestement disproportionné des travaux — à confirmer lors de son adoption définitive.

Prix du DPE, qui le paie et comment se déroule la visite

Le prix d’un DPE location dépend de la surface, du type de bien et de sa localisation. Chez LEDIAGIMMO, il démarre à partir de 129 € TTC — le détail est consultable sur la page tarifs. Le diagnostic est toujours payé par le propriétaire bailleur : son coût n’est récupérable ni sur le loyer ni dans les charges.

La visite dure de 30 minutes à une heure pour un appartement. Le diagnostiqueur relève surfaces, isolation, menuiseries, ventilation et systèmes de chauffage, puis transmet le rapport à l’Ademe, qui lui attribue un numéro officiel à 13 chiffres.

Préparez les factures de travaux et les références des équipements : elles fiabilisent le calcul. Depuis la loi anti-fraude du 30 juin 2025, chaque diagnostiqueur présente lors de sa visite un QR code permettant de vérifier en direct la validité de sa certification, et un annuaire public des professionnels est mis en place.

Cas particuliers : meublé, saisonnier, local commercial

Location meublée

Le DPE est obligatoire en meublé, aux mêmes conditions qu’en location vide : étiquette dès l’annonce, diagnostic annexé au bail, gel des loyers F et G, calendrier d’interdiction identique.

Location saisonnière

Un logement loué moins de 4 mois par an reste exempté de DPE. Mais la loi du 19 novembre 2024 a changé la donne pour les meublés de tourisme : dans les communes soumises à autorisation de changement d’usage, tout nouveau meublé doit justifier d’un DPE classé entre A et E. Et au 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme devront atteindre au moins la classe D, sous peine de 5 000 € d’amende.

Local commercial

Le DPE doit être annexé au bail commercial dès sa signature. En revanche, le calendrier d’interdiction de location ne s’applique pas aux locaux commerciaux : il vise l’habitation. Les grandes surfaces tertiaires de plus de 1 000 m² relèvent, elles, du dispositif Éco Énergie Tertiaire et de sa trajectoire de réduction des consommations.

DPE vente ou DPE location : quelle différence ?

C’est le même document, établi selon la même méthode et valable 10 ans pour les deux usages. Les conséquences diffèrent : la classe conditionne le droit de louer, tandis qu’une vente reste possible quelle que soit l’étiquette — avec un audit énergétique obligatoire pour les biens F et G depuis avril 2023, étendu aux E depuis le 1er janvier 2025.

Ce qui change avec la nouvelle réglementation

Le nouveau DPE 2026 est entré en vigueur le 1er janvier 2026 : l’arrêté du 13 août 2025 a abaissé le coefficient de conversion de l’électricité de 2,3 à 1,9. Concrètement, les logements chauffés à l’électricité voient leur consommation d’énergie primaire recalculée à la baisse, et beaucoup gagnent une classe. Selon le Gouvernement, environ 850 000 logements sortent ainsi du statut de passoire énergétique sans travaux.

Les DPE réalisés avant 2026 restent valables. Inutile de payer un nouveau diagnostic : une attestation de nouvelle étiquette est téléchargeable gratuitement sur l’observatoire DPE-Audit de l’Ademe, sans nouvelle visite. Un bailleur en F ou G a intérêt à vérifier sa nouvelle classe avant de conclure à une interdiction.

Le reste de la méthode ne change pas : calcul 3CL sur les caractéristiques du bâti, double seuil énergie et gaz à effet de serre, prise en compte du confort d’été. Prochaine étape possible : un projet d’arrêté mis en consultation à l’été 2026 prévoit d’abaisser encore le coefficient à 1,7 au 1er janvier 2027. Ce texte n’est pas définitif à ce jour.

Améliorer son DPE pour continuer à louer

Pour sortir une passoire thermique du calendrier d’interdiction, la démarche efficace commence par un audit énergétique : il hiérarchise les scénarios de travaux et chiffre les gains de classe. L’ordre gagnant est presque toujours le même : isolation (murs, combles, fenêtres), puis ventilation, puis remplacement du système de chauffage. Des aides publiques, comme MaPrimeRénov’ ou les certificats d’économies d’énergie, peuvent financer une partie du chantier sous conditions. Avant une remise en location, le pack location permet de mettre à jour tous les diagnostics en une seule visite.

FAQ : vos questions sur le DPE en location

Sources officielles

LEDIAGIMMO — diagnostics immobiliers à Paris et en Île-de-France. Diagnostiqueur certifié par LCP, organisme de certification accrédité par le COFRAC. Assuré en responsabilité civile professionnelle auprès de Klarity.